Momskonsekvenser vid tillfälligt stöd för hyreskostnader

Efter att EU godkänt regeringens anmälan om statligt stöd den 16 april, har en förordning utfärdats om rabatt för hyreskostnader i vissa utsatta branscher till följd av det nya Corona-viruset.

Stödet innebär att den hyresvärd som avtalar med sin hyresgäst om sänkt fast hyra under perioden 1 april till 30 juni kommer att kunna söka stöd för att kompensera en del av nedsättningen. Stödet omfattar uttalade utsatta branscher, som specificeras här. 

Kompensationen ges med maximalt 50 procent av den nedsatta fasta hyran, dock högst 25 procent av den ursprungliga fasta hyran. Ansökan ska göras i efterhand genom ett digitalt förfarande hos länsstyrelserna, vilka kommer att motta ansökningar från och med 1 juli men senast den 31 augusti 2020.

Ett flertal momsfrågor uppstår med anledning av den beslutade kompensationsordningen, t ex:

• Är hyresvärden skattskyldig till moms för de belopp som man erhåller från staten?

• Hur bör fakturorna utformas i dessa fall?

• Hur ska kundförlusten hanteras om hyresgästen försätts i konkurs utan att ha betalat?

Skatteverket har den 17 april publicerat nya uttalanden i sin rättsliga vägledning gällande de momsmässiga effekterna av detta slags hyresnedsättningar. Skatteverket anser att stödet som erhålls från staten ska ses som ett bidrag kopplat till priset (s k tredjemansersättning) och ingå i ersättningen vid beräkning av beskattningsunderlaget för moms. Moms ska alltså redovisas på sådana belopp om lokalupplåtelsen medför skattskyldighet.

Exempel

En hyresvärd ingår avtal om hyresnedsättning med en hyresgäst som bedriver verksamhet i någon av de särskilt utsatta branscherna. Överenskommelsen innebär att hyran sätts ned från 8 000 kronor till 4 000 kronor. Upplåtelsen är föremål för frivillig skattskyldighet och moms tillkommer utöver avtalat hyresbelopp. Hyresvärden kommer att söka ersättning från länsstyrelsen i efterhand med 2 000 kronor p.g.a. nedsättningen.

Såväl den nya avtalade hyran som det statliga stödet ska ingå vid fastställande av beskattningsunderlaget för hyrestjänsten. Fakturan ska innehålla båda dessa poster för att hyresgästen ska ha möjlighet att göra avdrag för det momsbelopp som fastighetsägaren är skattskyldig för. 

Hyresfakturering, exempel

Ordinarie hyra: 8 000 kr

Hyra efter tillfällig nedsättning: 4 000 kr 

Statlig kompensation pga nedsättning: 2 000 kr 

Moms:1 500 kr (25 % x (4 000 kr + 2 000 kr)) 

Hyra inkl moms:5 500 kr (4000 kr + 1 500 kr)

Kundförlust

Vi har i en tidigare artikel beskrivit de generella kraven för att få redovisa en momsmässig kundförlust, vilket gör att en säljare har rätt sätta ned redan redovisad utgående moms till följd av att kunden inte kan betala fordran. Skatteverket har nu kommit med specifik information om hur man anser att kundförluster ska hanteras när hyresvärdar fått ersättning från staten för hyresnedsättning till kunder som sedermera går i konkurs utan att ha betalat hyran.

I dessa fall gäller det att vara särskilt uppmärksam. Beskattningsunderlaget får nämligen inte sättas ned till noll utan till ett belopp som motsvarar 80 procent av kundförlusten.

Om hyresgästen i vårt exempel ovan går i konkurs utan att betala skulle kundförlusten uppgå till 5 500 kronor. Av detta anses beskattnings-underlaget vara 4 400 kronor (0,8 x 5 500 kronor eftersom momssatsen är
25 %). Beskattningsunderlaget får sättas ned med 4 400 kronor och utgående skatt med 1 100 kronor. Fastighetsägaren har visserligen från början redovisat 1 500 kronor i utgående moms men mellanskillnaden 400 kronor har denne redan erhållit genom bidraget från staten. 

Som vanligt gäller det att vara försiktig med att redovisa momsmässiga kundförluster. I dessa fall finns dock större anledning till försiktighet. Den som uteslutande fokuserar på vilket momsbelopp som har debiterats i hyresavin riskerar att redovisa ett för högt kundförlustavdrag i momsdeklarationen. Trots att bedömningen av kundens betalningsoförmåga är korrekt har hyresvärden fått delvis ersättning från staten. Att i ett sådant fall yrka kundförlustavdrag motsvarande hela momsen innebär att oriktig uppgift lämnats till ledning för beskattningen, vilket kan föranleda skattetillägg.

Vid frågor med anledning av detta är du välkommen att kontakta någon av våra momsspecialister.

Mazars momsgrupp

INKOMSTSKATTERÄTTSLIGA KONSEKVENSER VID TILLFÄLLIGT STÖD FÖR HYRESKOSTNADER

Vid hyresnedsättning uppstår även fråga om vissa inkomstskatterättsliga konsekvenser. En hyresnedsättning måste vara affärsmässigt motiverad för att hyresvärden inte ska riskera uttagsbeskattning. Den rådande krisen innebär sannolikt att det i de flesta fall är affärsmässigt motiverat att sätta ned hyran för hyresgäster som verkar i de branscher som omfattas av de nya reglerna om hyresnedsättning. Vidare kan reglerna om underhandsackord aktualiseras om hyresnedsättning sker genom att hyresvärden efterskänker tidigare debiterad hyra. Underhandsackord är en ekonomisk uppgörelse mellan – i det här fallet – hyresgästen (gäldenären) och hyresvärden (fordringsägaren) som innebär att hyresvärden sätter ned sina fordringar. När fordringen sätts ned genom ackord uppstår en ackordsförlust för hyresvärden och en motsvarande ackordsvinst för hyresgästen. Ackordsförluster kan vara en avdragsgill driftsförlust för en fordringsägare under förutsättning att ackordsuppgörelsen är affärsmässigt betingad. Motsvarande ackordsvinster är skattefria för gäldenären under förutsättning att denne är på obestånd. Ackordsvinster ska dock reducera eventuell rätt till avdrag för underskott som finns vid ingången av ackordsåret.

Beatrice Hultman, skattejurist Mazars Göteborg.

Publicerad i Mazars Nyhetsbrev April/Maj 2020.