Momsavdrag för rivning av byggnad och sanering av fastighet

Ett bolag hade kostnader för rivning av byggnader där bolaget bedrivit momspliktig lokaluthyrning samt kostnader för sanering av fastighet. Efter åtgärderna skulle fastigheten avyttras. Fråga uppkom om de åtgärder som vidtagits hör till avveckling av den tidigare momspliktiga uthyrningsverksamheten, vilket medför rätt till momsavdrag för bolaget, eller om vidtagna åtgärder hör till den framtida momsfria fastighetsförsäljningen, vilket innebär att bolaget inte har rätt till momsavdrag.

Den som bedriver en verksamhet som är momspliktig får göra avdrag för den ingående momsen som hänför sig till förvärv i verksamheten. Försäljning av fastighet är alltid undantagen från skatteplikt till moms, dvs det är aldrig moms på en försäljning av fastighet. Därav följer att moms på kostnader för en fastighetsförsäljning inte är avdragsgill. 

Ett bolag hade kostnader för rivning av byggnader där bolaget bedrivit momspliktig lokaluthyrning samt kostnader för sanering av fastighet. Frågan i målet var om åtgärderna att riva byggnaderna och sanera fastigheten hade samband med bolagets momspliktiga uthyrningsverksamhet eller med den efterföljande momsfria försäljningen av marken.

Bolaget hävdade att åtgärderna hörde till avvecklingen av den momspliktiga uthyrningsverksamheten som bedrivits på fastigheten och således att momsen på kostnaderna var avdragsgill. Skatteverket menade att kostnaderna för åtgärderna är kopplade till den kommande momsfria fastighetsförsäljningen och nekade bolaget momsavdrag. Bolaget överklagade till förvaltningsrätten men förvaltningsrätten ändrade inte Skatteverkets beslut.

Bolaget överklagade förvaltningsrättens dom till kammarrätten och anförde bl a följande. Bolaget kommer inte att påbörja någon ny verksamhet på fastigheten efter rivningen eller vidta några andra åtgärder än att avyttra fastigheten. Någon detaljplan för det område där fastigheten är belägen har ännu inte antagits och det har inte gjorts några fastighetsregleringar som möjliggör framtida försäljningar. Det finns ännu inte några givna köpare till fastigheten. Dessutom utgör rivningen på objektiv grund en avvecklingskostnad för uthyrningsverksamheten.

Kammarrätten gjorde följande bedömning. När rivningsarbetena är klara avser bolaget att sälja fastigheterna till olika exploatörer som ska bebygga marken för uppförande av en ny stadsdel. Bolaget har uppgett att en sådan exploatering förutsätter ett antal fastighetsregleringar och ny- eller ombildningar och att det därför är lämpligt att genomföra den kommande försäljningen av fastigheterna som försäljningar av mark, utan byggnads- och markanläggningar. Det har inte kommit fram några omständigheter som talar för att de aktuella kostnaderna har varit nödvändiga för att avveckla den tidiga uthyrningsverksamheten. Av utredningen framgår istället att kostnaderna har samband med framtida försäljning av fastighet, en omsättning som är undantagen från skatteplikt. Kostnaderna saknar således direkt och omedelbart samband med den tidigare skattepliktiga verksamheten och bolaget har inte rätt till avdrag för den ingående mervärdesskatten som belöper på kostnaderna.

Artikel av Louise Tensetti, skattejurist Mazars i Malmö.

För den som ska avsluta en momspliktig verksamhet uppkommer inte sällan frågan om momsen på kostnader för avvecklingen är avdragsgill. Som utgångspunkt finns avdragsrätt om den skattskyldige kan visa att det finns ett direkt och omedelbart samband mellan kostnaderna och avvecklingen av den momspliktiga verksamheten. 

Om en momspliktig verksamhet läggs ner för att det istället ska påbörjas en verksamhet som är momsfri, t.ex. uthyrning av bostäder, uppkommer vanligen frågan om åtgärder som vidtas hör till avvecklingen av den momspliktiga verksamheten, vilket innebär att momsavdrag finns, eller om åtgärderna hör till den nya momsfria verksamheten, vilket då innebär att momsen på åtgärderna inte är avdragsgill.  Det är vanligtvis svårt att strikt dela upp vilka åtgärder som nödvändiga för att t ex återställa en byggnad för att kunna avveckla en momspliktig verksamhet som bedrivits i denna och vilka åtgärder som hör till den nya momsfria verksamhet som ska påbörjas. Skatteverket har generellt en mycket restriktiv hållnings till momsavdrag i dessa fall. Det är den som yrkar momsavdrag som ska bevisa sin rätt till detta avdrag och det är viktigt att dokumentera åtgärderna för att kunna visa det direkta och omedelbara sambandet med den tidigare bedrivna momspliktiga verksamheten om åtgärderna skulle ifrågasättas. 

Skatteverket anser att avdragsrätten upphör för fastighetsägaren när denne låter riva en byggnad. Skatteverket har dock i ett ställningstagande framhållit att bedömningen kan bli annorlunda om det inträffar något som medför att fastighetsägaren måste agera på visst sätt t.ex. om det finns föreläggande från en kommun om sanering eller rivning. Åtgärderna anses i sådana fall vara ett led i att avveckla verksamheten. Detta gäller oavsett om marken senare ska säljas eller ny byggnad ska uppföras.

Har du frågor om vad som gäller i ditt fall, är du välkommen att kontakta oss på Mazars så hjälper vi Dig.

Kammarrätten i Göteborgs dom den 3 april 2020, mål nr. 6156-19

Fredrik Rosén, skattejurist och momsexpert Mazars i Malmö.

Publicerad i Mazars nyhetsbrev Maj/Juni 2020.