Momsfritt återköp av momspliktigt hyreskontrakt

Kammarrätten i Stockholm har i dom den 15 mars 2022 (mål nr 5525-21) ansett att en hyresgästs återlämnande av hyresrätten till en lokal utgjorde en momsfri lokalupplåtelse. Detta trots att den underliggande lokaluthyrningen varit momspliktig enligt reglerna om frivillig skattskyldighet. Återlämnandet och den underliggande uthyrningen utgjorde enligt kammarrätten två fristående transaktioner och momsplikten för dessa skulle bedömas separat.

Bakgrunden i målet var följande. En bostadsrättsförening hade tecknat avtal med en hyresgäst om lokalupplåtelse. Hyresgästen använde lokalen i momspliktig verksamhet och bostadsrättsföreningen debiterade moms på hyran enligt reglerna om frivillig skattskyldighet.  Parterna kom sedermera överens om att hyresavtalet skulle upphöra i förtid och att bostadsrättsföreningen skulle betala en ersättning till hyresgästen för att denne skulle återlämna nyttjande- och besittningsrätten till lokalerna. Mot bakgrund av EU-domstolens dom i mål C-63/92, Lubbock & Fine, debiterade hyresgästen moms på fakturan som utfärdades till bostadsrättsföreningen för ersättningen. Bostadsrättsföreningen gjorde avdrag för den debiterade momsen i sin momsdeklaration. I samband med en utredning nekade Skatteverket avdrag för den aktuella momsen samt påförde skattetillägg.

Bostadsrättsföreningen överklagade, först till förvaltningsrätten och därefter till kammarrätten. Båda instanser ansåg att momsen på fakturan som utfärdats till bostadsrättsföreningen var felaktigt debiterad och därmed inte avdragsgill för bostadsrättsföreningen.

Kammarrätten konstaterade att reglerna och villkoren för frivillig skattskyldighet till moms för lokalupplåtelse regleras i nationell rätt. EU-domstolen hade i Lubbock & Fine inte tagit ställning till vad som gäller för återköp av nyttjande- och besittningsrätt i fall när en fastighetsägare är frivilligt skattskyldig för den underliggande uthyrningen.  För att få omfattas av frivillig skattskyldighet krävs dels frivillighet från hyresvärdens sida, dels att villkoren för frivillig skattskyldighet även i övrigt är uppfyllda. Den omständigheten att en fastighetsägare har valt att vara frivilligt skattskyldig för en uthyrning medför inte automatiskt att en hyresgäst i sin tur blir skattskyldig för en transaktion som normalt är momsfri. Varje enskild transaktion ska i momssammanhang bedömas för sig och hyresgästens återlämnande av besittnings- och nyttjanderätten kan inte omfattas av frivillig skattskyldighet endast på den grunden att föreningen varit frivillig skattskyldig för den ursprungliga upplåtelsen av lokalen. Vid bedömningen av om hyresgästens tillhandahållande till bostadsrättsföreningen skulle omfattas av frivillig skattskyldighet konstaterade kammarrätten att hyresgästen visserligen hade debiterat moms på fakturan till bostadsrättsföreningen men att ytterligare en förutsättning för frivillig skattskyldighet var att bostadsrättsföreningen skulle bedriva momspliktig verksamhet i den aktuella lokalen. Det framgick varken av avtal eller faktura att bostadsrättsföreningen skulle bedriva sådan momspliktig verksamhet i lokalen. Därför var förutsättningarna för frivillig skattskyldighet inte uppfyllda och bostadsrättsföreningen nekades avdrag för momsen på fakturan som hyresgästen utfärdat för återköpet av nyttjande- och besittningsrätten till lokalen.

Kammarrätten tolkar i det aktuella målet tidigare rättspraxis från EU-domstolen och tar ett steg mot att klargöra rättsläget vad gäller moms på återköp av besittnings- och nyttjanderätt till lokal.  

EU-domstolen ansåg i C-63/92, Lubbock & Fine, att den tjänst som en hyresgäst tillhandahöll till en fastighetsägare genom att avstå från ett hyresavtal mot ersättning skulle jämställas med uthyrning av fast egendom och därmed omfattades av det undantag från momsplikt som gäller för fastighetsupplåtelse. I det nu aktuella målet var dock, till skillnad från i Lubbock & Fine, den underliggande uthyrningen momspliktig, då den uppfyllde villkoren för frivillig skattskyldighet. Enligt kammarrätten skulle återköpet och den ursprungliga uthyrningen hanteras som två fristående transaktioner för vilka momsplikten skulle bedömas separat. Vid bedömningen konstaterade kammarrätten att hyresgästens återlämnande till bostadsrättsföreningen inte uppfyllde villkoren för frivillig skattskyldighet eftersom det inte kunde visas att bostadsrättsföreningen skulle bedriva momspliktig verksamhet i lokalerna.

Kammarrättens dom är i linje med Skatteverkets uppfattning enligt ställningstagandet ”Mervärdesskatt i samband med att en hyresgäst får ersättning av hyresvärd för att avstå från hyresrätten” (publicerat 2007-10-05; dnr: 131 598946-07/111). Enligt ställningstagandet anser Skatteverket att ersättning som betalas för ett återköp av besittningsrätten inte blir skattepliktig enbart på grund av att fastighetsägaren har varit frivilligt skattskyldig för uthyrningen. 

Moms som är felaktigt debiterad på en faktura eller motsvarande handling är aldrig avdragsgill för en fakturamottagare. I kammarrättsmålet resulterade det felaktiga avdraget i att avdraget nekades och att skattetillägg togs ut med 20 procent av det nekade avdraget.  Målet visar på vikten av att även en fakturamottagare i varje enskilt fall bedömer hur en transaktion ska hanteras i momshänseende.

Har du frågor om momsplikt eller avdragsrätt i verksamheten? Tveka inte att höra av dig till vår momsgrupp!