Välkommet klargörande om uttagsbeskattning vid byggnation i egen regi

För fastighetsföretag som i egen regi uppför byggnader på egen mark kan möjligheten att tillämpa uttagsbeskattning i många situationer vara ekonomiskt fördelaktigt. Eftersom uttagsbeskattning bara är möjligt på arbete som utförs på en egen fastighet har tidpunkten för överlåtelse stor betydelse vid byggprojekt. Högsta Förvaltningsdomstolen (HFD) klargjorde i ett avgörande den 15 februari 2023 frågan om när överlåtelsetidpunkten infaller – vid tillträdesdagen eller redan vid tecknandet av köpeavtalet?

Ett fastighetsföretag som utförde både byggentreprenader på annans mark och byggarbeten i egen regi, planerade att bygga äganderättslägenheter på en fastighet som bolaget ägde. Fastigheten skulle styckas upp och bostäderna skulle sedan stegvis överlåtas till köparna genom ett köpe- och entreprenadkontrakt där bolaget skulle bygga nyckelfärdiga bostäder och köparen skulle få tillträde när bostaden var färdig att användas. Enligt kontraktet så var köparen tvungen att köpa både byggtjänsten och den färdigställda bostaden av bolaget.  

Enligt mervärdesskattelagen har ett bolag som låter uppföra t.ex. bostäder på egen mark med egen personal och även utför byggarbete för externa kunder, möjlighet att använda sig av reglerna om uttagsbeskattning. Uttagsbeskattningsreglerna ger en möjlighet att löpande göra avdrag för ingående moms på kostnader i byggprojektet, men bolaget har samtidigt en skyldighet att redovisa utgående moms på direkta och indirekta kostnader i byggprojektet. Efter att en fastighet har sålts utför fastighetsbolaget inte längre arbete i egen regi, utan entreprenadtjänster gentemot en extern fastighetsägare, vilket innebär att uttagsbeskattning måste ske vid denna tidpunkt. Det medför att tidpunkten för försäljningen och äganderättsövergången av fastigheten är viktig för att redovisa moms korrekt.  

Eftersom civilrättsliga regler inte alltid motsvarar momsmässiga regler, är det därför inte självklart att tidpunkten för en överlåtelse momsmässigt sker samtidigt som den anses ha skett enligt jordabalken.  

Bolaget sökte svar på frågan hos Skatterättsnämnden (SRN) där bolaget ansåg att överlåtelsetidpunkten skulle vara först vid tillträdet av den nyckelfärdiga bostaden eftersom köparen innan dess varken kunde besöka, sälja eller pantsätta bostaden.  

Skatteverket ansåg däremot att överlåtelsen skulle anses ha skett redan vid tidpunkten för undertecknandet av avtalet eftersom ett avtal om en byggentreprenad inte kunde ske på en egen fastighet. Även SRN ansåg att överlåtelsen skedde vid undertecknandet av kontraktet eftersom köparen från denna tidpunkt var bunden av avtalet.  

Frågan överklagades till HFD som ansåg att överlåtelsetidpunkten skulle anses vara vid tillträdet eftersom det var först då som köparen hade möjlighet att förfoga över fastigheten såsom ägare och åtnjuta alla fördelar som var förknippade med köpet. HFD fastställer därmed att skyldigheten för uttagsbeskattning avseende arbeten i egen regi upphör först vid köparens tillträde och inte vid ingången av köpeavtalet. 

Trots att bostäderna färdigställdes genom ett entreprenadkontrakt så ansågs överlåtelsen ha skett först vid tillträdet då den faktiska förfoganderätten inträdde för ägaren.  

Domen är ett välkommet klargörande angående möjligheten att fortsätta tillämpa uttagsbeskattning även efter ett köpe- och entreprenadkontrakt har undertecknats. Detta är särskilt välkommet då den praktiska hanteringen av hur utgående moms ska redovisas för perioder efter signering av köpekontraktet och fram till tillträdet, har varit komplex.  

HFD:s tolkning visar även att det kan finnas stora skillnader mellan civilrättsliga och inkomstskatterättsliga regler avseende när en överlåtelse av en fastighet anses ha skett. Det är därför väldigt viktigt att se över avtalsvillkoren för att säkerställa när en överlåtelse kan anses ha skett.  

Möjligheten att tillämpa uttagsbeskattning kan innebära likviditetsfördelar och det är därför rekommenderat att undersöka vilka möjligheter som finns i det enskilda fallet.  

Vi hjälper gärna till med frågor angående den aktuella domen eller med andra fastighetsrelaterade frågor.